深圳房价被吹上天了谁在地面上接着？

WTWZML · 发表于 2016-1-24 10:49:37

深圳楼市疯了，这事儿众人皆知。国家统计局发布的数据显示，2015年12月，深圳房价同比上涨47.5%，实际房价水平上涨60%多，部分区域翻了一倍。近期，网上关于在深圳买房“走进高富帅”、“迎娶白富美”的故事和段子有很多。甚至，因房价一览众山小，貌似深圳的地位也开始爆棚了，比如“北上广深”的座次要重排了，深圳要吞并惠州成立直辖市了，房价折射深圳崛起和香港衰落等。

关于深圳房价暴涨的原因，报道可谓连篇累牍，不外乎深圳有人、有钱、有产业、有故事。2016年，深圳楼市向左还是向右？从近期社区和研讨会传出的信息看，几乎是清一色的看多。经济学家金岩石近期放出“狂言”，未来五年内，以前海为中心的30平方公里，看不到每平方米30万元以上的天价就是深圳开发商的耻辱。民间拥趸最多的任志强，近期对深圳楼市发话了，高房价是深圳核心竞争力的体现，深圳2015年上半年高科技行业就业人口增加90%，房价不涨才怪！

2015年12月，国家统计局数据显示，深圳房价环比上涨3.2%，在各大城市中依旧鹤立鸡群，看来房价上涨的步伐并未放缓。新年伊始，深圳楼市热度依旧，新房成交周均1500套左右，环比增幅在10%以上，成交均价探至4.7万，再创历史新高。笔者也认为，综合政策面、资金面、市场坚决“看多”、“做多”的情绪来看，至少2016年上半年，深圳房价惯性上涨还将持续。

《这次不一样》是一本研究800年金融跌宕起伏规律的畅销书。该书作者指出，每一次资产泡沫破灭前，对于泼冷水的人，拥抱泡沫的人都认为，“这次不一样”，但历史上金融危机发生的原因都惊人的相似，即人性的贪婪。在深圳买房，带来的不仅是财富效应，还带来了面包、爱情和梦想。草根层面，“房价不会下跌”，“买到即赚到”、“再不买就更买不起”等观念已深植人心。深圳核心竞争力、庞大的刚需“接盘侠”已封死房价下跌空间的观念也深植人心。

掐指也算得到，目前的房价已经将刚需彻底抛弃了。现实中也看到，除了少数“换房需求”外，目前楼市已成为投资客的“接龙游戏”。链家地产发布的楼市大数据显示，深圳二手房市场投资客占比已达到30%，但奔着投资而买房的比例远高于此，新盘上市中手持多个“房票”的购房者多得去了。链家统计显示，为获得购房资格或享受首套房优惠而离婚买房的占比，在2015年达到了45.2%。

近期，投资深圳楼市升级了。首先是出现了“买房票”、“养房票”的怪诞现象。据悉， 2015年初私下成交的“房票”价格是8000元，到年末已涨到3万-5万元；其次是杠杆率抬升，出现了通过消费贷款、民间借贷凑首付或支付房款，通过众筹买房等“加杠杆”现象，有人甚至将本轮深圳楼市称为“杠杆牛”。事实上，“加杠杆”本质就是“次级贷款”，即给不符合房贷条件的人发放了贷款。

投资要看收益率，目前深圳房屋租售比在2%-3%，靠租金回收投资是不现实的。这意味着，投资客看重的是房价上涨的增值收益。说白了，就是“博傻”，期待有一个新傻子从你手中把这个房子高价买走，与炒股如出一辙。但是，甩开刚需、甩开改善型需求，靠投资客支撑的楼市，你认为它能狂奔多远呢？当收入下降不足以支付还款，当房价预期减弱抛盘增加时，会有什么发生呢？

目前，资金面超宽松，叠加资产配置荒，深圳已成为各路资金安全着陆的“海绵垫”，外围虎视眈眈的资金和投资客还有很多。“去库存”上升为国家战略，“稳增长”占了上风，保障房周期太长，“逢拍地，必地王”，房价上涨似乎难挡。但是，如此下去，于老百姓、于企业、于政府，于民生、于经济、于社会，没有一点好处，这时候降温还来得及，千万不要等到积重难返的最后关头。（作者李宇嘉系深圳市房地产研究中心高级研究员）

我觉得现在不管是在深圳还是在任何地地方房价早已脱离了它实际的价值，变成了有钱人炫富的资本，不是普通人能消费的起的